Individuell vereinbarte Endrenovierungspflicht wirksam - Senatsurteil vom 14. Januar 2009, VIII ZR 71/08

Der BGH hatte sich wiederholt mit der Frage auseinanderzusetzen, ob der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Endrenovierung der Mietsache schuldet, wenn dies im Mietvertrag und zusätzlich individuell im Übergabeprotokoll vereinbart wurde.    

Die Parteien hatten die Verpflichtung zur Endrenovierung sowohl formularvertraglich in dem Mietvertrag als auch individuell im Übergabeprotokoll vereinbart. Nach Beendigung des Mietverhältnisses weigerte sich der Mieter mit Hinweis auf die bestehende Rechtsprechung, die Endrenovierung durchzuführen. Der Vermieter ließ diese selbst durchführen und verrechnete die Kosten mit der hinterlegten Kaution, die der Mieter einklagte.

Der Fall gelangte zum BGH zur Entscheidung. Dieser urteilte, dass der Anspruch auf Durchführung der Endrenovierung zwar nicht aus der formularvertraglich vereinbarten Regelung im Mietvertrag gefolgert werden kann, da diese Regelungen in Fortsetzung der Rechtsprechung des BGH, Senatsurteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06, Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 106/05) als starre, vom Abnutzungszustand der Wohnung losgelöste Endrenovierungsklausel gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB und aus demselben Grund auch die Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sind.

Jedoch erachtet der BGH vorliegend die individuell getroffene Regelung im Übergabeprotokoll als wirksam. Diese unterliegt nicht der Überprüfung, wie Allgemeine Geschäftsbedingungen und ist auch wegen eines sachlichen Zusammenhangs der Vereinbarung mit den vertraglichen Regelungen nicht nichtig. Bereits entschieden hatte der BGH (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05), dass auch die Individualvereinbarung nichtig ist, wenn diese wegen ihres sachlichen Zusammenhangs mit dem mietvertraglichen Regelungen ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB darstellt, was dann der Fall ist, wenn beide Vereinbarungen gleichzeitig getroffen wurden.

Wird die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachträglich vereinbart und auf diese Weise in einen Mietvertrag eingefügt, berührt dies hingegen die nie wirksam gewordene Abrede im Mietvertrag im Übrigen nicht.

Das Urteil zeigt deutlich, dass die Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen den jeweiligen Einzelfall betrachtet. Entscheidend ist die jeweilige Formulierung und auch die Art und Weise des Zustandekommens der vertraglichen Abreden. Gern beraten wir Sie bezüglich der vertraglichen Gestaltung im Rahmen der Vertragsverhandlung oder auch bei der Frage, ob und in welchem Umfang Schönheitsreparaturen in einem bereits bestehenden Vertrag geschuldet sind.

November 2009 -  Susann Staake, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Leipzig